Как взять ипотеку без первоначального взноса: условия, инструкция

Многие мечтают о собственном доме, квартире или земельном участке. Но не у каждого есть деньги, которые позволят совершить желаемую покупку. Зная это, банки идут людям на встречу, предлагая ипотечные программы с приемлемыми условиями и без начальных вложений. Некоторые финансовые организации предлагают выгодные для заемщиков условия и удобные программы кредитования без первого взноса. Про то, как оформить ипотеку без первоначального взноса, мы и поговорим в этой статье.

Как оформить ипотеку без первого взноса

Ипотека позволит купить жилье сегодня и жить в нем с момента приобретения. Справедливые условия, которые предлагают разные российские банки и государственные программы помощи населению помогут каждому заемщику (с учетом его социального статуса, размера зарплаты, семейного положения и жилищных условий) подобрать самый комфортный вариант ипотеки без первоначального взноса.

Шаг 1. Поиск льготных программ

Льготные категории населения покупают недвижимость посредством государственной помощи. Если вы не входите в эту категорию граждан, то необходимо договариваться с банком напрямую.

Льгота от государства

Шаг 2. Найдите подходящую квартиру или дом

Рынок наполнен предложениями: отыщите в огромной массе актуальных вариантов несколько подходящих для вас. Банки охотно дают деньга на покупку жилья в новостройках или для возведения частного дома. Вторичный рынок и отсутствие первого взноса — проблемное сочетание.

Шаг 3. Определитесь с реальной суммой для ежемесячных выплат

Сколько вы можете платить каждый месяц? Сумма должна быть точной и не приносить дискомфорта. Поэтому перед тем, как брать кредит, лучше начать откладывать деньги. Ежемесячно именно ту сумму, которая будет регулярным платежом. Важно учитывать и то, когда вы сможете переехать в новое жилище и снимаете ли вы сегодня недвижимость. Об этих и других ключевых нюансах важно помнить перед тем, как принимать окончательное решение.

Когда все предварительные шаги пройдены, можно выбирать дом или квартиру для покупки, собирать документы и оформлять займ.

Видео. Оформление ипотеки

Что такое первоначальный взнос по ипотеке и зачем он нужен банку

Размер первоначального взноса определяется программой кредита. Сумма варьируется от 0 до 90% от цены приобретаемой недвижимости.

В качестве первоначального взноса можно использовать:

личные деньги;
средства, полученные от продажи другого имущества;
потребительский кредит;
государственную субсидию.

Внесение первоначального взноса для оформления ипотечного кредита гарантирует банку возврат части долга, если заемщик не сможет погашать основной долг и проценты по займу. В этом случае банк выставит на продажу недвижимость, выступающую в качестве залога.

Залоговая стоимость меньше рыночной цены на недвижимость на 10-15%. Первоначальный взнос позволит банку вернуть выданные денежные средства в случае заложенной квартиры.

Стандартный пакет документов

Любая финансовая организация оставляет за собой право потребовать дополнительные документы, которые позволят ей более четко определить уровень платежеспособности заемщика и предложить максимально соответствующие условия по кредиту. К стандартному пакету относят:

идентифицирующие документы (обычно паспорт с регистрацией);
документы, которые подтверждают платежеспособность и занятость потенциального заемщика (копия трудовой, справка о заработной плате, а при наличии также справки о других выплатах и документы, указывающие на дополнительные источники доходов и др.);
документы по залогу (договор-основание продажи недвижимости, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество, отчет об оценке стоимости приобретаемого в кредит имущества и т. д.);
документы, подтверждающие возможность внесения первоначального взноса или его замещения (жилищный сертификат, сертификат на материнский капитал и др.).

На что влияет наличие первоначального взноса

В сумму ипотечного кредита без первоначального взноса входит следующее:

цена недвижимости;
страховая премия;
аккредитив;
стоимость услуг оценщика;
операционное обслуживание;
проценты за пользование деньгами.

Если при оформлении ипотеки заявитель делает первоначальный взнос, сумма основного долга уменьшается. При его отсутствии увеличивается переплата, ежемесячный платеж, срок выплаты. Сумма первого взноса при покупке жилья определяет условия, на которых банк предложит кредит заемщику, а также на размер процентной ставки. Чем больше внесенная сумма, тем больше гарантия того, что заемщик сумеет погасить кредит.

Банк оценивает возможные риски при выдаче займа. Чем они меньше — тем выгоднее будут условия для заемщика при предоставлении ему денежных средств на приобретение недвижимости.

Если нет денег на первоначальный взнос, можно попробовать увеличить шансы на одобрение. Для этого нужно привлечь к участию в ипотеке созаемщиков, поручителей.

Действия потенциального заемщика

В наиболее общем виде человеку, который хочет получить ипотеку без первого взноса, нужно сделать следующее:

Объективно оценить свое финансовое состояние и определить оптимальный платеж, который можно будет платить без ущерба для семьи в течение длительного времени.
Выбрать 5–7 надежных банков, выдающих кредиты без первоначального взноса, и узнать их условия кредитования.
Определить оптимальные условия по ипотечному кредиту и принести в конкретный банк необходимый пакет документов для рассмотрения заявки на оформление ипотеки.
После получения положительного ответа из банка найти соответствующий объект недвижимости.
Принести в банк документы по выбранному недвижимому имуществу.
Заключить кредитный договор.
Зарегистрировать права на недвижимое имущество в Росеестре.
Получить необходимые средства.

Оформление ипотеки требует высокого уровня ответственности от заемщика. Долгосрочный кредит способен сильно изменить привычный образ жизни любой семьи. Именно поэтому нужно уделить особое внимание выбору надежной финансовой организации и тщательному анализу предложенных условий.

Требования банка

При оформлении ипотеки без первоначального взноса банк может потребовать соблюдения следующих условий:

гражданство РФ;
постоянная регистрация по месту жительства;
возраст от 25 до 60 лет;
общий трудовой стаж — не менее одного года, стаж на последнем месте трудоустройства — не менее четырех месяцев;
наличие активных телефонных номеров;
не менее двух лет с момента открытия ИП, если заемщик — предприниматель.

Требования могут различаться в зависимости от банка. Перед началом сбора документов следует уточнить их у консультанта.

Ипотека по акции

Многие банки стремятся привлечь новых клиентов и с целью рекламы организуют специальные ипотечные акции. Иногда встречаются предложения по выдаче ипотеки без первоначальных выплат. Обычно в этих случаях финансовые организации кооперируются с застройщиками, которые тоже хотят привлечь клиентов и готовы идти на определенные послабления. Это не самый надежный способ приобрести жилье, поскольку у него имеются минусы:

Время ожидания объявления акции не определено;
Выбор объектов недвижимости ограничен возможностями застройщика.

Особенно внимательно нужно рассматривать предложения строительной организации, если она была зарегистрирована совсем недавно или у нее плохая репутация.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Можно попытаться взять ипотеку без первоначального взноса. Такие предложения встречаются на рынке кредитования. Даже если у банка, который готов одобрить кредит заявителю, нет такой программы, существует несколько способов решения этой проблемы.

Ипотека от застройщика

При покупке квартиры на первичном рынке можно найти предложение, которое предполагает внесение первоначального взноса застройщиком. В этом случае итоговая цена недвижимости возрастает на сумму взноса.

Схема невыгодна для заемщика, так как увеличивает денежную нагрузку. С увеличением цены квартиры, возрастает размер ежемесячного платежа и переплаты по ипотеке. Но этот способ можно использовать, если нет собственных накоплений. Он может быть более выгоден, чем проживание в съемном жилье.

Под залог недвижимого имущества

Оформить ипотеку без первоначального взноса можно с использованием другой недвижимости в качестве залога. В этом случае риски невозврата денег для банка снижаются.

В качестве залога можно использовать другую квартиру или дом. При оформлении кредита на недвижимость будет наложено обременение. Его можно будет снять после полного погашения ипотеки.

Этот вариант подойдет людям, у которых уже есть в собственности объект недвижимости, и они планируют купить еще один, но денег не первоначальный взнос банку нет.

Для оформления такого кредита объект залога должен соответствовать следующим требованиям:

не входить в список аварийного жилого фонда;
среди прописанных в квартире не должны быть несовершеннолетних;
сумма кредитования не должна превышать 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости.

Для получения такого кредита нужно предоставить банку дополнительные документы на недвижимость, которую планируется использовать в качестве залога.

А какие есть альтернативы?

По мнению экспертов, существует немало альтернатив, способных с успехом заменить ипотеку без стартового взноса. Причем ряд из них весьма выгодны. По словам директора ГК «Гранель» по продажам Рустама Арсланова, хорошей альтернативой ипотеке без первого взноса являются кредиты под залог жилья либо коммерческой недвижимости. Впрочем, подобный вариант больше подходит гражданам, не имеющим возможности накопить средства для оплаты сразу хоть какой-то части стоимости жилья.

Существуют и другие интересные варианты. Брокер Мария Нарбекова из агентства Century 21 Vesta рассказывает, что многие банки оперируют при выдаче ипотеки материнскими капиталами или накопительно-ипотечной системой (НИС) для военнослужащих. Еще один вариант — взять под первоначальный ипотечный взнос обычный потребительский кредит.

Константин Бобров упоминает еще одну альтернативу ипотеке без стартового взноса. По его словам, для этого подойдут государственные субсидии. В ряде регионов разнообразные субсидии предусмотрены местным законодательством — к примеру, для молодых семей. Первый взнос в таких случаях будет финансироваться непосредственно из бюджета.

Специальные программы предлагаются и различными банками, — продолжает эксперт. Среди них — услуги сторонних банков, залог имеющейся у клиента недвижимости и пр. Условия подобных программ могут весьма значительно различаться в разных банках. Поэтому обязательно следует уточнять все конкретные условия в определенном банке. Еще один путь — использовать предлагаемые застройщиками акции. Это могут быть скидки или рассрочка оплаты, — резюмирует Константин Бобров.

Как снизить риски при накоплении первоначального взноса на ипотеку?
Выйти в ноль: покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду
Ипотека или аренда: чему отдать предпочтение?

Использование материнского капитала

Если в семье родился второй, а, начиная с 2020 года, и первый ребенок, можно получить материнский капитал. Один из разрешенных способов использования этой субсидии — улучшение жилищных условий, что позволяет направить ее на первоначальный взнос по ипотеке.

В 2020 году за первого ребенка можно получить 466 617 рублей, за второго — 616 617 рублей. Этой суммы будет достаточно, чтобы компенсировать 10-15% первоначального взноса.

Краткий алгоритм оформления ипотечного кредита за счет средств материнского капитала:
Получение сертификата после рождения ребенка.
Поиск продавца, согласного принять оплату за счет средств капитала.
Получение одобрения от ПФР РФ на использование сертификата.
Поиск банка.
Подписание договора.

Если при покупке недвижимости был использован материнский капитал, после погашения ипотеки нужно будет выделить доли членам семьи.

Условия займа у Сбербанка

Так же, как и остальные банковские организации, эта не стала исключением и значительно смягчила требования к клиентам для получения кредита. На момент публикации статьи компания предлагает выдавать средства на приобретения жилья без первоначального взноса. Ипотеку от Сбербанка можно оформить с использованием средств материнского капитала. По отзывам клиентов, это предложение является наиболее выгодным. Федеральное пособие можно использовать как для стартового платежа, так и с целью погасить оставшуюся часть долга.

Процентная ставка будет зависеть от ряда условий. Так, например, доступна выгодная ипотека без первоначального взноса молодой семье. Она подразумевает использование материнского капитала и предполагает выделение займа на покупку жилья по базовой ставке в 8,6 % годовых. Однако ставка может увеличиться на 0,5 %, если потенциальный заемщик не получает зарплату на карту Сбербанка, и на 1 %, если он откажется от страхования своей жизни и здоровья.

В этом же банке получить кредит без начального взноса могут и военнослужащие. Такой займ дают по ставке от 9,5 % годовых. Сбербанк — весьма популярная кредитующая организация, которая славится наиболее выгодными условиями по ипотеке.

Программа «Молодая семья»

«Молодая семья» — это программа, которую запустило государство, чтобы помочь людям, недавно вступившим в брак, купить собственное жилье. Семье выделяется субсидия размером 30-35% от стоимости жилья, которую можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Условия для участия в этой программе:

муж и жена моложе 35 лет;
семья нуждается в улучшении жилищный условий;
брак официально зарегистрирован или семья состоит из родителя и ребенка;
доход семьи позволяет выплачивать ипотеку.

Это федеральная программа, но регионы могут дополнять условия. Для уточнения информации нужно обратиться в администрацию города проживания.

Ипотека под залог имеющегося жилья

В случае нехватки материальных средств для внесения первоначального платежа по ипотеке, можно заключить сделку с залогом имеющегося в наличии жилья. Банки охотно предоставляют средства в таких случаях. Однако у финансовых организаций существуют определенные требования к залоговому жилью:

Квартира располагается в регионе, где находится отделение банка;
Жилье обладает высокой ликвидностью;
Квартира пригодна для проживания.

Сумма, выдаваемая под залог имеющегося жилья, обычно не превышает 70% полной стоимости новой квартиры.

Ипотечный кредит для военнослужащих

Военнослужащие и граждане, уволенные в запас, могут воспользоваться правом оформления ипотеки по специальной программе. Процентная ставка в этом случае не превышает 11%. Программа называется «Военная ипотека». Главная особенность — выплаты по кредиту осуществляет не сам заемщик, а государство.

В этой программе участвуют не все банки. Перед подачей заявки нужно убедиться, что банк предоставляет такой вид ипотеки.

Для получения военной ипотеки, гражданин, поступивший на военную службу (до 2005 года), обращается с официальным заявлением в «Росвоенипотеку», пишет рапорт с просьбой включить его в программу. После этого формируется специальный банковский счет, на который каждый месяц будут поступать денежные выплаты от Министерства обороны РФ.

Лица, которые поступили на военную службу с 1 января 2005, автоматически становятся участниками программы.

Военная ипотека предоставляется:

Прапорщикам, офицерскому составу, контрактная служба которых началась с 1 января 2005 года.
Офицерам, которые находятся в запасе, если они проходили службу с 2005 года.
Мичманам, прапорщикам, срок службы которых составляет не менее 3 лет.
Сотрудникам органов внутренних дел, Федеральной службы безопасности, ФСО.
Матросам, сержантам, солдатам, старшинам, которые подписали второй по счету контракт с 2005 года.
Студентам высших учебных заведений, успешно окончившим учебу со сроком службы не менее 3 лет.
Сотрудникам военных частей МЧС.

У программы есть ограничения: максимальная сумма финансовой поддержки не должна превышать 2 200 000 рублей. До тех пор, пока военным не будет погашен основной долг в полном размере, приобретаемая недвижимость не может быть продана.

Акции строительных компаний

Каждая строительная компания заинтересована в привлечении большого числа покупателей жилья. Застройщикам ипотека с поддержкой государства позволила выжить несколько лет назад. И теперь это эффективное средство продажи жилья.

Наибольшую проблему для строителей составляет первый платеж. У людей не хватает средств, чтобы оплачивать платежи и снимать одновременно жилье. По этой причине застройщики иногда объявляют акции:

Скидки на сумму первоначального взноса;
Рассрочки, применяемые для выплаты первоначального взноса.

Постоянный мониторинг предложений на рынке недвижимости поможет найти наиболее выгодный вариант, представляющий интерес для покупателя. Но нужно делать это непрерывно, потому что акций не так много. К тому же в крупных городах с большим количеством населения скидки почти не предоставляются, желающих и так хватает.

Программа «Переезд»

Программа «Переезд» — еще один способ получения ипотеки без первоначального вложения. В качестве залога банк потребует от заемщика уже имеющуюся у него жилую недвижимость. Заемщик оформляет ипотечный кредит в нужном ему банке, а выплачивать кредит за него будет банк, который включил заемщика в свою программу «Переезд».

Срок кредитования составляет один год. При этом должно быть соблюдено условие — заемщик самостоятельно находит покупателей на недвижимость, которая используется в качестве залога и погашает задолженность перед банком.

Как происходит процедура ипотечного кредитования

Если вы решили взять ипотеку без первого взноса, то нужно понимать, что процедура аналогичная, как при стандартном ипотечном кредитовании. Существует есть и отличия. Процент отказа при подписании ипотечного договора естественно больше, чем в варианте с первоначальным взносом.

Ну основное отличие заключается в списке дополнительных документов, подтверждающих тот факт, что заемщик обладает платежеспособностью Чтобы иметь точное представление о списке необходимых документов для получения ипотечного кредита, рекомендуем посетить выбранное вами финансовое учреждение.Сотрудник банка даст вам всю необходимую информацию.

Обращение к ипотечным брокерам

Ипотечный брокер выступает посредником между клиентом и самим банком. Он оказывает следующие услуги:

Поиск оптимального варианта кредитования, отвечающего требованиям клиента. Брокер сможет сориентировать заемщика среди многочисленных предложений, рассчитает суммы ежемесячных выплат и составит график погашения долга.
Оформление пакета документов, предоставление их в банк.
Помощь в поиске объекта для покупки.
Сопровождение сделки. Ипотечный брокер поможет подобрать программу ипотеки без первоначального взноса.

Эти специалисты оказывают услуги на платной основе. Размер вознаграждения — проценты от суммы займа (от 1 до 5%) или фиксированная сумма.

Оформление кредита онлайн в «Банке Тинькофф»

Через данный сервис можно отправить заявку сразу нескольким банкам, которые предлагают максимально выгодные условия по займу. Портал «Банка Тинькофф» прост и доступен. Это онлайн-помощник, которые подыскивает оптимальные варианты и учитывает предпочтение клиента, включая общий размер ипотеки, возможность внесения первоначального взноса, сумму ежемесячного аннуитетного или дифференцированного платежа. Клиенты, которые обращаются в сервис «Банка Тинькофф», получают подборку наиболее подходящих решений с выгоднейшими процентными ставками.

Анкета подается на сайте в режиме онлайн. После отправки заявки с потенциальным заемщиком свяжется менеджер и уточнит оставленные им сведения. Если поступившая информация подтвердится, заявка перенаправляется на рассмотрение банков-партнеров. Все, что остается сделать клиенту – выбрать банковскую организацию, предлагающую максимально выгодные условия, и подобрать недвижимость для покупки. На этом этапе потребуется посетить банк, чтобы заключить договор.

Преимущества данного сервиса заключаются в том, что заявка на одобрение займа поступает к рассмотрению только тем банкам, которые гарантируют самые комфортные условия по ипотечному кредитованию в России. Кроме того, клиенту удастся сэкономить немало времени, не посещая лично ряд банковских организаций.

Почему клиенты обращаются в «Банк Тинькофф»? В первую очередь из-за многообещающей ставки, которая начинает от 6 % годовых. Кроме того, клиенты данного сервиса гарантированно получают 1,5 % скидку при подсчете фиксированной ставки. «Банк Тинькофф» параллельно помогает оформить дебетовую карту, на которую заемщик сможет получать до 5 % cash back. Эти средства можно направить на приобретение строительных материалов, осуществление ремонта, покупку мебели, бытовой техники и прочих вещей, в которых так нуждаются новоселы…

Завышение стоимости

Этот способ предполагает завышение стоимости приобретаемого жилья на сумму, равную первоначальному взносу. Для этого нужно будет договориться с продавцом, чтобы указать в договоре более высокую цену, чем будет фактически уплачено.

Стоимость жилья в соглашении также должна соответствовать сумме в акте оценки. Если в договоре будет указана цена, которая значительно превышает рыночную стоимость, банк откажет в выдаче ипотеки.

Завышение стоимости может быть не выгодно продавцу. Если после продажи недвижимости ему нужно будет уплатить налог, то его рассчитают с большей суммы, чем он фактически получил. Найти продавца, который согласится на такие условия будет не просто.

Помощь кредитных брокеров в получении ипотеки без первого взноса

Самостоятельные поиски выгодных кредитных вариантов в банках вашего города – занятие утомительное. Трудности возрастают многократно, если вы задались целью обойтись без первоначального взноса и не имеете при этом никаких льгот.

В таких случаях наиболее целесообразный и эффективный способ решить проблему – это обратиться за профессиональной помощью к кредитным брокерам.

Такие специалисты работают не безвозмездно, но зачастую им по силам организовать кредитные сделки на самых выгодных для клиента условиях.

В частности, ипотечные помощники могут стать поручителями заёмщика и договориться о выдаче ипотеки с минимальным или вовсе нулевым первоначальным взносом.

Лидеры среди кредитных брокеров в Москве и области:

«LK-кредит» — молодая компания, которая не берет со своих клиентов никаких предоплат, оплата только по договору;

«Кредитная Лаборатория» — многолетний опыт специалистов компании позволяет подготовить клиента к специфичным запросам кредитных организаций.

«Роял Финанс» — команда сотрудников состоит из профессионалов, которые отработали не один год в банках и других кредитных организациях.

Потребительский кредит вместо первоначального взноса

Оформление потребительского кредита на первоначальный взнос подойдет в том случае, если заемщик уверен в своей платежеспособности. Оформлять такой кредит следует после того, как сама ипотека будет одобрена банком.

Алгоритм действий:

Написать заявление на предоставление ипотечного займа в банке. В заявлении указать, что первоначальный взнос уплачивается за счет личных средств заемщика.
Приложить к нему полный список необходимых документов.
После одобрения заявки в течение 30 дней оформить потребительский кредит в другом банке.
Полученные средства перечисляются на счет основного банка-кредитора.
После ободрения потребительского кредита, подписывается договор на выдачу ипотеки.

Оформление ипотеки от застройщика

Строительство новых объектов, новостроек – это всегда привлечение инвесторов или покупателей квадратных метров здания. Застройщик от лица строительной компании может заключить соглашение с банком и разработать договор с уникальными возможностями для того, чтобы заинтересовать заёмщика в ипотечном кредите на новое жильё.

Также существует возможность получить кредит у самого застройщика, такое соглашение имеет следующие особенности:

нет надобности в справке о доходах;
не нужно оформлять страховку;
длительность такой договорённости составляет год.

Такой вид заключения соглашения нельзя в полной мере считать кредитованием, скорее, это рассрочка.

Покупать квартиру можно у застройщика, используя ипотечный кредит. Для этого стоит изучить репутацию самой строительной компании, получить все сведения, обратившись к застройщику. Оформить ипотеку доступно через банк или получить рассрочку у представителя строительной компании.

Длительность договора не может быть больше года, редко когда застройщик идёт на уступки и оформляет кредит на 2 или 3 года. Если составлять договор через банк, то такая сделка может иметь более лояльные сроки и условия. Представители строительной компании проводят бесплатные консультации, подсказывают, как правильно собирать документы, справки. Стоит учитывать, что в таком случае заявления рассмотрят в ускоренном порядке.

Как накопить на первоначальный взнос, если ни один вариант не подходит

Если ни один из предложенных вариантов не подходит заемщику, можно воспользоваться альтернативными методами накопления денежных средств:

Задаться целью. Определить сумму первого взноса, разделить ее на период, в течении которого планируется копить и откладывать получившуюся сумму каждый месяц.
Воспользоваться для накопления онлайн-сервисом банка. В личном кабинете пользователя в интернет-банкинге нужно открыть накопительный счет, на который будут перечисляться деньги. Преимущество способа — получение дополнительных процентов по вкладу.
Планировать бюджет, отказаться от необоснованных трат.
Экономить с помощью использования дисконтных карт, кэшбэка и др.
Составить список ежемесячных покупок для сокращения расходов.
В процессе накопления денежных средств нужно отказаться от стихийных трат и не забывать о своей цели.

Взять в долг у близких

Зачем собирать деньги на жилье годами, когда их можно быстро «собрать» по родственникам и друзьям? Это еще один вариант выплаты первоначального взноса – взять средства в долг. Но и в этом случае имеются свои подводные камни:

Не все готовы давать в долг без процентов, люди сейчас стремятся из всего извлечь выгоду.
В случае задержки возвращения долга можно испортить отношения с друзьями и родственниками.

Однако чаще всего близкие дают в долг без процентов, к тому же не нужно обращаться в банк.