Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в новостройках для сдачи в аренду?

Квартира как бизнес-актив

Имея в собственности квартиру, можно извлекать прибыль самыми разными способами. Самый простой вариант – сдавать недвижимость в аренду. Юридически этот вид заработка на квартирах оформляется достаточно просто. Можно зарегистрироваться как ИП и платить только 6% с доходов. Плюс – гарантированная прибыль, минус – зависимость от рынка, так как цены на аренду не всегда стабильны.

Другой способ заработка на квартирах – скупка недвижимости без отделки (или со старым ремонтом) с последующим проведением реставрационных работ и продажей. Плюс – квартира со свежими качественными обоями, новыми окнами, потолками, плинтусами сразу прибавляет в рыночной цене.

Минус – пока идет ремонт, апартаменты в этом сегменте вполне могут подешеветь. Какие еще есть бизнес-идеи с недвижимостью? Вполне рабочий вариант – открыть агентство по аренде (купле, продаже) квартир. Несмотря на обилие риэлторов, качественного специалиста по недвижимости надо еще поискать.

Как инвестировать при малом капитале

Практически каждый десятый гражданин планирует получать пассивный доход от инвестиций, но не у всех для этого имеется стартовый капитал. Что делать, если денег очень мало или вообще нет? В этом случае потенциальные инвесторы применяют альтернативные варианты организации бизнеса. В первую очередь гражданам необходимо подготовиться психологически к частым отказам в сотрудничестве. Придется научиться убеждать и заинтересовывать продавцов и клиентов в успешности предстоящей сделки.

Рассмотрим несколько вариантов покупки коммерческой недвижимости, когда денег недостаточно.

Игра со стоимостью. Покупатель договаривается с продавцом об оформлении фиктивной расписки о получении предоплаты. Тогда стоимость здания искусственно завышается на величину вымышленной выплаты. Например, собственник объекта поднимает цену на 15% и подтверждает, что получил выплату в размере 15% от суммы контракта.Далее будущий инвестор обращается в кредитное учреждение и оформляет кредит без первоначального взноса. Приобретенное помещение передается в аренду по стоимости, превышающей величину ежемесячного платежа по кредитованию. Владелец будет получать стабильную прибыль незначительной величины.

Привлечение сторонних активов. Когда физлицо не обладает свободными деньгами, накоплениями, рекомендуется обратиться к близким родственникам, родителям, друзьям для получения займа по расписке. Преимуществом таких долгов является возможность погашать их в рассрочку без процентов и переплаты. После покупки коммерческой площади собственник запускает ее в оборот: сдает под аренду или перепродает с наценкой. Из полученной прибыли происходит погашение задолженности.
Раздел объекта. Нередко граждане владеют большими площадями. Если собственнику достаточно части от огромной квартиры, допускается проведение перепланировки с выделением обособленных студий. Далее каждое помещение передается под аренду или продается сторонним пользователям. Подобные предложения особенно заинтересуют молодые семьи, студентов, малообеспеченных граждан.
Коллективная работа. Если человеку банк отказывает в кредитовании, нет возможности занять деньги у родных людей, остается заняться поисками соинвестора. Гражданин предлагает обеспеченным лицам вложиться в конкретный объект и поделить прибыль в соответствии с процентом участия. Например, инициатор занимается оформлением сделки, организует оборот площади, процесс получения прибыли. А второе лицо финансирует все мероприятия. В результате один человек заберет 30% дохода, второй 70%.
Привлекаем специалистов. Когда инвестор ограничен в размере свободных активов, оптимально обратиться к профессионалам. Агенты помогут подобрать самую выгодную стратегию инвестирования, самостоятельно оценят все риски и потенциал прибыльности. Такая тактика позволит владельцу капитала сократить время освоения рыночной конъюнктуры, вкладывать деньги с высокой эффективностью, доходностью.
Участие в аукционах. Многим известно, что физические и юридические лица часто оказываются на грани банкротства. Чтобы рассчитаться с долгами они вынуждены по собственной инициативе или по требованию компетентного органа продавать недвижимость. Лоты выставляются на аукционы, стоимость падает пропорционально спросу. Именно такие активы выгоднее покупать инвесторам с ограниченными финансовыми возможностями.

Любая недвижимость – надежный источник прибыли

Квартиры – не единственный ресурс предпринимателя. Можно заняться различными сделками в сфере коммерческой недвижимости – офисов, складов, терминалов. Вполне перспективна риэлторская деятельность за рубежом: стоимость домов в Европе, включая развитые государства, из-за рецессии в экономиках некоторых стран снижается. Качество построек не уступает российским, а климат ЕС для многих жителей нашей страны кажется более привлекательным, поэтому наши люди активно скупают жилье за границей, и подчас с очень большой выгодой.

Не теряет актуальности и гостиничный бизнес. Владение отелем до сих пор видится многим предпринимателям единственным надежным каналом получения прибыли. Многие из них даже и представления не имеют, как заняться недвижимостью в других сегментах.

Весьма перспективно такое направление гостиничного бизнеса, как заселение в хостелы – миниатюрные отели, где в одной комнате может располагаться несколько человек. За рубежом подобные бизнес-идеи с недвижимостью – уже не редкость, но в России данный сегмент пока далек от насыщения.

Плюсы и минусы

Инвестирование в коммерческие площади обладает рядом значительных преимуществ:

Вложение в недвижимость – один из самых надежных вариантов сохранности капитала.
Нежилые площади окупаются быстрее, чем жилые. Прибыль от аренды универсальных помещений примерно на 20% выше дохода от оборота жилья.
Государственная политика способствует развитию предпринимательства, соответственно растет спрос на торговые и производственные территории. По причине дефицита площадей стоимость аренды некоторых объектов находится на высоком уровне.
Собственник недвижимости имеет возможность увеличить доходность постройки путем переориентации деятельности, переустройства территории, ремонта.
Инвесторы получают достойный пассивный доход от оборота коммерческой недвижимости, прикладывая к этому минимум усилий. К тому же допускается передача объектов в доверительное управление профессионалам с целью повышения величины потенциальной и реальной прибыли.
Сооружения являются высоколиквидным предметом залога по контрактам банковского кредитования. Поэтому инвестор получает шанс занять крупную сумму денег и расширить собственный бизнес.
Стоимость зданий, ангаров ежегодно возрастает, благодаря чему инвестор всегда сможет продать объект по достойной цене.
Недвижимость находится в минимальной зависимости от экономического кризиса, поэтому ее стоимость меняется постепенно.

Любая инвестиционная деятельность сопряжена с рисками, вложения в коммерческую недвижимость не являются исключением. Перечислим основные недостатки такого финансирования:

Для открытия бизнеса потребуется значительная сумма капитала;
Крупные объекты стоят очень дорого, их нелегко быстро и выгодно продать;
Сложно составить прогноз изменения стоимость строительных единиц;
Спрос на здания, сооружения напрямую зависит от ситуации на внутреннем и международном рынке;
Доходность инвестиций значительно ниже по сравнению с другими финансовыми инструментами;
Законодательство не стабильное, часто вводятся ограничения, вносятся поправки и изменения;
Все сделки сопровождаются попутными затратами: налоги, сборы за регистрацию, услуги нотариуса, юриста и пр.

Оценщик, который незаменим

Почти всегда в риэлторском бизнесе находится работа для оценщиков. Это – уникальный тип профессии. Работа оценщика недвижимости связана, с одной стороны, с тонкостями анализа рынка купли-продаж квартир, а с другой – со знанием множества строительных нюансов. Правильно определять стоимость квартир такому специалисту помогает опыт и специальное обучение (как правило, по специальности «Оценка предприятия»).

Его работа регламентируется законами России. Оценщик может быть как ИП, так и сотрудником фирмы (или исполнителем по договору подряда). Его главная задача – вывести значение рыночной цены объектов, которые принадлежат каким-либо лицам на правах владения. Имеются в виду как материальные объекты (квартиры, автомобили, оборудование), то есть осязаемые, так и иного рода – акции, ценные бумаги, различные активы предприятий (в том числе интеллектуальная собственность).

Как заказать строительство коммерческой недвижимости?

Уточнить стоимость проектирования и строительства и сделать заказ можно одним из удобных способов:

позвонить по номерам компании:
+375(44)752-40-84 (Велком) +375(29)252-40-84 (МТС) +375(17)270-40-84 (тел/факс)
заказать звонок — специалисты компании сами перезвонят в течение 5 минут;
написать на email;
приехать в офис в Минске (в будние дни в рабочее время);
Подробнее о строительстве складов из оцинкованного профиля;
По этой ссылке узнайте больше о строительстве ангаров из оцинкованного профиля;
Также мы строим арочники либо бескаркасные здания:
Фото строительства склада в городе Пинске общей площадью 2000 метров квадратных.

Тонкости законодательства

Бизнес в сфере недвижимости – один из самых регулируемых с точки зрения действия российских законов. Существует множество договоров по оформлению сделок – их специфика зависит от типа квартиры (новостройка или «вторичка»), целей заключаемого договора (купля, продажа, аренда, дарение).

Есть жилье с обременением, а есть – без. Заключение сделок с учетом ипотечного кредита и вовсе отдельная история. Риэлтор на каждом этапе своей деятельности взаимодействует с государством, запрашивая сведения из кадастра и регистрируя договора в учреждениях юстиции.

К процессу купли-продажи квартир часто подключается налоговая инспекция – известно, что прибыль от реализации недвижимости подлежит налогообложению. Важнейший аспект работы с недвижимостью – взаимоотношения с БТИ, разрешение вопросов по техническому учету. Безусловно, риэлтор – это человек, которому интересны самые разные бизнес-идеи. С недвижимостью, однако, надо уметь работать, в том числе и в плане знания законодательства.

Лекция №22 Тема: Предпринимательство в сфере недвижимости

Лекция №22

Тема: Предпринимательство в сфере недвижимости

1.Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

2.
Купля-продажа зданий и сооружений
3.
Аренда зданий и сооружений
1.Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости.

Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:

потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;

неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т. д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности. Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом.

Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности — все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень — уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т. д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.

Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т. е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлторами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т. к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Получить полный текст

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ

Риэлтерскую деятельность регулируют следующие документы:

1. «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности», постановление Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000. Этим документом определяется суть и субъекты риэлтерской деятельности, порядок лицензирования и др.

2. «Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность в Российской Федерации», распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 01.01.2001 г. .

3. «Федеральный закон о лицензировании отдельных видов деятельности» от 01.01.2001 г. .

Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлтеров — гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

— обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской деятельности;

— установление правовых основ единого рынка недвижимости в РФ.

Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных с риэлтерской деятельностью, подлежат лицензированию.

Главными лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются:

— сведения о помещениях, предназначенных для осуществления лицензируемой деятельности, и правах на них;

— сведения, характеризующие профессиональную квалификацию лица, которое намерено осуществлять лицензируемую деятельность;

— сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых ресурсов) для возмещения возможных убытков, причиненных по вине лицензиата заказчиком его услуг.

Действие лицензии прекращается в следующих случаях:

— по истечении срока, на который выдана лицензия, при отсутствии заявления о продлении срока ее действия;

— в случае ликвидации юридического лица или прекращения действия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя — владельца лицензии;

— в случае аннулирования лицензии по решению лицензионного органа.

Основные направления деятельности риэлторов.

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

— выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

— анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

— разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:

— предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

— предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

— предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существуют несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

2.
Купля-продажа зданий и сооружений
Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и сооружений.

Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами

— прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе

использования и т. п.

Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи.

При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).

Статья 131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Опыт становления систем регистрации в других странах свидетельствует, что формирование соответствующего реестра представляет собой сложный и длительный процесс.

3.
Аренда зданий и сооружений
Данный вид арендных сделок тоже обеспечивает предпринимательскую деятельность.

Договор аренды зданий и сооружений регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте.

Действующий Гражданский кодекс впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования.

Содержанием договора аренды данного вида имущества является передача арендодателем здания или сооружения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение и принятие объекта аренды последним.

Помимо фактической передачи здания (сооружения), сторонам необходимо составить и подписать передаточный акт или иной документ о передаче.

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания или сооружения — простая письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора.

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный).

Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в контракте можно оговорить иной срок).

Объектом данного договора являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т. п.).

Гораздо реже нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору).

Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и служебные.

К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т. п.).

В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке.

Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридический и физических лиц.

Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ ведут учет государственной собственности субъектов РФ и их реестр. Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления — объектов муниципальной собственности и их реестр.

К сооружениям, являющимся объектами арендных отношений, относятся: тепловые узлы, подъэстакадные пространства, мосты, оранжереи, колодцы, навесы, портики, отдельные элементы внешнего благоустройства, трансформаторы и некоторые другие инженерные сооружения.

Получить полный текст

В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т. е. данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес и общую площадь передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным.

Цель использования (назначения) объекта аренды должна быть сформулирована в тесте договора предельно четко. Например, под “конторские помещения”.

Согласно общим правилам, право сдачи аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.

Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

В соответствии со ст.6 Федерального Закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

1) места расположения здания (центр или окраина);

2) технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из

которого построено здание);

3)назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная

деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т. д.);

4)принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

5)степени обустройства (лифт и т. п.);

6)пригодности здания для коммерческой эксплуатации;

7)вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

8)фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

По общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. По своему усмотрению стороны могут исключить возможность продления аренды или установить в договоре дополнительные условия, при соблюдении которых арендатор приобретает преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Профессия – риэлтор

Коммерческие взаимоотношения с недвижимостью сегодня крайне редко обходятся без привлечения риэлтора. Это человек, которому, с одной стороны, не нужны прописанные в каких-либо законах и стандартах профессиональные и квалификационные требования. Желательно просто знать источники права по вопросам сделок с недвижимостью.

Хорошо, если это знание подтверждено дипломом, но вовсе не критично, если человек получил его самостоятельно, понял, где в каких законах ключевое слово. Отсутствует, как правило, потребность в аттестации специалистов данного профиля – законодательство уж больно часто меняется, нестабилен и рынок. С другой стороны, риэлтором (настоящим, а не номинальным) невозможно стать любому желающему.

Хотя бы потому, что кандидат на эту должность должен обладать множеством личных качеств – умением убеждать, коммуникабельностью, эрудированностью. Риэлтор – профессионал, работающий на результат. Это качество характерно не для всех людей. К тому же этот человек должен быть инновационно мыслящим, готовым подхватывать любые, совершенно амбициозные бизнес-идеи с недвижимостью.

Налогообложение

В Налоговом Кодексе РФ (ст. 378.2) указаны особенности исчисления и уплаты налога таких объектов, определены предельные ставки. Конкретные же ставки налога для них устанавливаются местными властями в регионах. Чаще всего это максимально допустимые 2% от кадастровой стоимости.

Прочитать дополнительно о налоге на коммерческую недвижимость для ИП, физических и юридических лиц, можно в этом материале.

Арендаторы торговых точек

Если вам понравился объект коммерческой недвижимости, который не пустует, а именно так чаще всего и бывает – вы можете узнать контакты собственника у действующего арендатора.

Разумеется, не нужно говорить, что вы хотите предложить собственнику выкупить помещение. Так вы контакт вряд ли получите. Скажите, что у вас вопрос по обслуживанию здания или по какой-либо коммунальной тематике. Как правило — это зона ответственности арендодателя и арендатор охотно передаст контакт, чтобы не вникать в вопрос, который скорее всего потребует финансовых затрат и на решение которого у него просто нет полномочий.

Виды коммерческих площадок

Исходя из того, какой именно тип недвижимости вы выберете, зависит и то, как быстро вы вернете себе потраченные деньги и насколько большим будет процент чистой прибыли. Вместе с тем, разные коммерческие объекты пользуются различным спросом и если сдать в аренду торговую недвижимость не представит труда, то для промышленного объекта придется некоторое время поискать заказчика.

Коммерческие помещения

Торговая недвижимость, по оценкам экспертов, имеет не только повышенный спрос, но и способна принести весьма внушительную доходность. Магазины, торговые центры, супермаркеты, торговые ряды – растут, как грибы после дождя, и в крупных городах в них всегда будет потребность.

Если приобрести участок земли и соорудить на нем помещение под гипермаркет или торговый центр, то можно получать действительно огромную прибыль. Ведь, если объект будет иметь выгодное местоположение, в данном районе ему не будет больших конкурентов и будет иметься постоянный спрос, то аренда может приносить тысячи рублей за квадратный метр в месяц – стоит только представить сколько можно получить за все сооружение, ведь габариты многих супермаркетов поражают воображение своим гигантизмом.

Офисные помещения

В крупных населенных пунктах не меньшим спросом пользуется аренда офисов. Конечно, она приносит не столь большую прибыль, как огромный торговый центр с солидным метражом, но тем не менее это также весьма доходно и превышает прибыль при инвестиции в жилую недвижимость. Нужно учитывать то, что хорошую прибыль с офисного помещения можно получить только в том случае, если она расположена в центре города или в выгодном местоположении — покупка офиса на окраине вряд ли станет удачной инвестицией.

Индустриальные объекты

Промышленные сооружения интересуют инвесторов не так часто, как другие разновидности коммерческих объектов, и зачастую, требуют значительных денежных вливаний, но есть отдельные типы сооружений, которые пользуются спросом как у желающих вложить деньги, так и у потребителей. К таким постройкам относятся складские помещения, которые и по стоимости не опустошают карман, и нужны всем – начиная от интернет-магазинов и заканчивая крупными производственными предприятиями. Поэтому реализовать склады в аренду не составит труда, ведь спрос на них постоянный.

Кафе, рестораны

Коммерческие объекты, которые занимаются обслуживанием людей нужны всегда, причем актуальность их не теряется ни в центре города, ни на его окраине. Кафе, рестораны, отели, салоны красоты и развлекательные центры нужны всюду, ведь там, где есть представители рода людского, всегда будут нужны подобные услуги.

Если вы хотите вложить деньги в коммерческую недвижимость в определенном районе, но не знаете какой ее тип избрать, то сфера обслуживания как раз для вас. Независимо от того, какого размера, оформления, планировки и метража площадка, вы всегда сможете сдать ее в аренду, если она находится в значимой части города.

Управляющие и администраторы БЦ и ТРЦ

Вы можете напрямую обратится в отдел аренды или администрацию БЦ и ТРЦ. В основном помещения реализуются в бизнес-центрах. Торгово-развлекательные центры редко рассматривают продажу помещений, для сохранения общей концепции объекта.

В бизнес-центрах часто можно приобрести коммерческую недвижимость с арендатором. Что упростит расчет окупаемости и доходности и снизит инвестиционные риски.

Если в бизнес-центре на данный момент нет помещений для продажи, оставьте ваше коммерческое предложение, с указанием необходимых характеристик и бюджетом покупки. Безусловно лучше получить контакт и передать его собственнику БЦ.

Страхование

Данную недвижимость страхуют, в основном, от классических рисков:

Пожара.
Кражи.
Взрыва.
Затопления.
Стихийных бедствий.

Застраховать можно как отдельные помещения, так и целое здание, внешнюю и внутреннюю отделку, оборудование и т.д. Также возможна еще страховка на случай перерыва на длительный срок в работе и страхование эксплуатации офисного или торгового помещения.

Об особенностях страхования коммерческой недвижимости дополнительно можно узнать тут.

Наружная реклама

Это те самые красные банеры с белым текстом «Продажа», которые собственник размещает на объекте недвижимости.

Эстет внутри меня всегда негодует при их виде, но ничего не поделаешь — сочетание красного и белого цветов наиболее заметно и лучше привлекает внимание к информации.

К наружной рекламе также относятся листовки в окнах, информирующие о продаже помещения, билборды, светодиодные экраны и прочее.

Когда вы зададитесь вопросом покупки помещения, взгляд и внимание будет автоматически акцентироваться на этой информации. Не забывайте также обращать внимание на баннеры «Аренда». Мы говорили ранее, что там, где звучит слово аренда не исключен и вариант продажи помещения.

В какую недвижимость выгодно инвестировать в 2020 году?

Начнем с того, что «островки стабильности» еще остались. Это те же студии и «однушки» в Москве, Питере и других крупных городах, которые легко сдать. Кроме того, это коммерческая недвижимость в удачно расположенных, «трафиковых» местах, где нет проблем с парковкой. Остались привлекательными инвестиции и в элитные квартиры и загородные дома в хороших районах, однако здесь существенно возросли риски и упала доходность (из-за того, что выросли налоги и сократился арендный спрос).

В то же время многие российские инвесторы пересмотрели свои взгляды на потенциал местного рынка и обратили внимание на зарубежную недвижимость. Разумеется, в основном, это состоятельные граждане, которые продали / закрыли свой бизнес в России и решили не рисковать капиталами в нынешний кризис.

Причем объекты для инвестирования выбираются самые разные: от квартиры на побережье Коста Верде или Черногории до покупки АЗС в Германии. Другие инвесторы, кто подумывал купить дом в Италии и любоваться великолепным климатом и красотами озера Комо и Альп, решили, что сейчас самое время воплотить в жизнь свою мечту.

Происходящее лишний раз подтверждает, что основное правило российских частных инвесторов «В сложные времена вкладывайте средства в недвижимость» по-прежнему работает.

По мнению профессионалов, для большинства россиян вкладывать средства в метры недвижимости по-прежнему гораздо понятнее и не так рискованно, если сравнивать с ценными бумагами, драгоценными металлами или банковскими депозитами. Многие помнят предыдущий кризис, когда цены на недвижимость упали, но затем довольно быстро достигли нормального уровня, и на этом их рост не остановился.

Однако очевидно, что нынешний кризис — другой. Он более затяжной. И для того, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость, необходимо понимать нынешние «условия игры». Поэтому мы решили рассказать в этой статье несколько советов при покупке недвижимости в условиях текущего кризиса от профессионалов.

Управление

Целый комплекс различных мероприятий, которые необходимы для рационального использования объекта с целью добиться для собственника максимальной прибыли – это и есть управление коммерческой недвижимостью. Занимаются этим специализированные компании, деятельность которых очень востребована, ведь это профессиональный маркетинг, менеджмент и продвижение на рынке.

Прочитать о деталях сотрудничества с компанией, управляющей коммерческой недвижимостью, можно здесь.

Можно подвести итог, что к коммерческой недвижимости относятся объекты, которые не входят в жилой фонд и приносят постоянный доход. Чаще всего они сдаются в аренду, а не покупаются, потому что это дает бизнесменам возможность легко поменять место, выбрать более удобный и подходящий район.

Если же помещение будет в собственности, то тем самым получается привязка к определенному району. Так что покупать в собственность такой объект лучше всего тогда, когда уже есть наработки, район изучен и бизнес раскручен.