«За» и «против» ипотечного кредитования, как взять ипотеку на максимально выгодных условиях

Что такое ипотека?

Ипотека (с греческого — подпорка, поддержка) — это залоговый целевой кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), при котором приобретаемый объект находится в пользовании у должника (покупателя) и в залоге у кредитора (банка).

После выплаты полной стоимости объекта недвижимости по договору (погашения ипотеки) право собственности на объект переходит к покупателю.

Ипотека бывает:

с первоначальным взносом: клиент сразу вносит определенную сумму денег в счет оплаты ипотечного договора;
без первоначального взноса: клиент не вносит денег при заключении договора.

Сейчас многие банки активно предлагают ипотечные кредиты населению, привлекая низким процентом и специальными условиями. Кроме того, существуют государственные программы поддержки ипотечного кредитования, при которых часть нагрузки по выплатам берет на себя государство.

Лидерами по выдаче ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге считаются крупные банки: ПАО Северо-Западный Банк Сбербанка России, Банк Дельта-Кредит, ПАО ВТБ, ПАО Банк Санкт-Петербург и другие.

Условия кредитования разные в разных банках. Как следствие, могут значительно различаться размер первоначального взноса (или его отсутствие) и общая сумма переплат. Кроме того, различаются условия досрочного погашения кредита.

При оформлении ипотеки следует очень внимательно читать ипотечный договор и дополнительные соглашения, прежде чем ставить свою подпись.

Виды ипотечных кредитов

В банковском секторе общепринятой является следующая классификация видов ипотеки:

Стандартные кредитные продукты:

на приобретение строящегося и нового жилья (новостройки);
на покупку жилплощади с уже оформленным правом собственности (готовые объекты);
на приобретение частных домов с участком или только земли;
под залог недвижимости в собственности заемщика.

Социальные проекты:

«Молодая семья»;
ипотека и маткапитал;
региональные программы решения жилищного вопроса для нуждающихся категорий российских граждан (субсидирование процентных ставок, предоставление безвозмездных субсидий);
ипотека для военных;
деревянная ипотека (на приобретение экологичных и недорогих деревянных домов в ряде субъектов РФ);
семейная ипотека под 6% годовых (при рождении в семье до конца 2022 г. второго/третьего ребенка).

Уникальные программы банков:

на ремонт и отделку в приобретенном жилье;
по двум документам (без предоставления подтверждающих занятость и доходы документов);
для клиентов с испорченной кредитной историей (выдается с при внесении существенного первоначального взноса и под повышенный процент);
на гараж (или место в паркинге);
для иностранных граждан;
для заемщиков-пенсионеров (некоторые банки готовы кредитовать граждан до 85 лет);
для ИП, предпринимателей и владельцев бизнеса (на приобретение коммерческой недвижимости).

Обособленным видом ипотеки является рефинансирование действующего займа с целью получения более выгодных условий или объединения нескольких кредитов в один. Многие банки разрешают объединять в один кредитный договор не только ипотеку, но и другие кредитные продукты (автозаймы, потребительские кредиты и т.д.).

Любому заемщику нужно знать об ипотеке не только приведенные выше основы и понятия, но и разбирать в практическом механизме ее работы, который рассмотрим далее.

Как получить ипотеку?

Для того, чтобы получить ипотечный кредит, необходимо подать заявку в банк и предоставить необходимые документы. Как правило это:

справка с места работы о доходах
сведения о составе семьи
справка о доходах супруга (супруги)

В некоторых случаях банк может попросить предоставить дополнительные сведения. Банк рассматривает заявку, проводит проверку платежеспособности и кредитной истории заявителя и принимает решение о выдаче кредита или отказе в нем.

Для экономии времени и повышения вероятности одобрения кредита можно подать заявки одновременно в несколько банков.

…А в случае получения нескольких положительных решений, выбрать банк, в котором условия будут наиболее выгодными для вас.

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в новостройке в ипотеку, вам бесплатно помогут в этом специалисты по недвижимости ! Узнать подробнее…

Сейчас большинство банков достаточно охотно одобряют выдачу ипотечных кредитов, часто закрывая глаза на фиктивные справки о доходах. Ведь даже в случае отказа или невозможности выплачивать долг, банк остается собственником объекта недвижимости.

Пакет документов для проверки объекта недвижимости

Для проверки квартиры также понадобиться донести пакет документов. Это необходимо при одобрении суммы на предыдущем этапе. Для вынесения окончательного решения нужно предоставить:

свидетельство о регистрации прав собственности (в случае вторичного жилья);
документ–основание. В качестве него вправе быть документ о купле–продажи, дарения, наследования или приватизации;
справка из единого реестра об объектах;
нотариальная отказная иных собственников, если это долевое владение;
письменное соглашение супруга на реализацию и покупку имущества с нотариальным заверением;
письменное соглашение органов опеки, если реализация собственности ребенка.

Если это покупка новостройки, то сбором документов занимается застройщик.

Когда не дадут ипотеку?

Банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита в следующих случаях:

у заявителя плохая кредитная история (имеются непогашенные кредиты в этом же или в другом банке, несвоевременные выплаты по предыдущим кредитам);
в квартире выполнена незаконная перепланировка;
правоустанавливающие документы на объект вызывают сомнения у службы безопасности банка;
завышенная стоимость приобретаемого объекта (выше рыночной стоимости);
недостаточный уровень доходов заявителя или наличие большого количества иждивенцев.

Любое из указанных условий может стать поводом для отказа в выдаче ипотечного кредита.

Выгодна ли ипотека?

Один мой «очень продуманный» знакомый уже много лет назад решил так: зачем я буду жить в чужой квартире и платить за ее аренду по 20 тысяч рублей в месяц, когда можно купить квартиру в ипотеку и выплачивать банку те же деньги, постепенно (через 20 лет) становясь собственником?!

Все очень логично и практично! Когда квартиру все равно придется снимать для своей семьи, лучше какое-то время платить за нее и, вместе с тем, приобретать на обладание ею свое законное право.

Другой вопрос, что мой знакомый затем очень неудачно перевел свой рублевый кредит в валютный (вроде, долларовый) — так было выгоднее по его подсчетом, а буквально через пару месяцев рубль обрушился в два раза, во столько же повысив стоимость СКВ.

Вот это было неудачей… Ведь зарплата у человека в рублях — он, хоть и очень продуманный, но обычный ИТР на обычном отечественном предприятии. В итоге, его долг перед банком по истечении 8 лет выплат по кредиту, составил сумму, превышающую рыночную стоимость квартиры.

Однако, как вы понимаете, это не говорит о том, что ипотека — невыгодна.

А насколько выгодна ипотека? Конечно, жить в своей квартире — очень заманчиво, но все же…

Повторюсь, что нужно обязательно хорошенько прочитать ипотечный договор, изучить график и суммы платежей по кредиту, рассчитать свои финансовые возможности.

Помимо выплаты процентов по кредиту, банк, как правило, обязует застраховать объект недвижимости от уничтожения, застраховать свою жизнь и здоровье, а это тоже ваши дополнительные расходы.

Да и сами проценты по кредиту могут составлять в итоге до 70 и более процентов от стоимости квартиры (дома, земельного

Имущественный вычет

Что тут можно вычесть и как?

При покупке квартиры в ипотеку, покупатель имеет право на имущественный вычет по уплаченным процентам по кредиту в сумме не более 3 млн.рублей.

По факту это означает, что покупатель имеет право вернуть себе суммы подоходного налога, уплаченного им в бюджет за 3 предыдущих года, в максимальном размере 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей, но не более той суммы, которую он уплатил в бюджет.

Однако, стоит иметь ввиду, что использовать данный вычет возможно только тогда, когда не был использован другой имущественный вычет — 2 млн. рублей при покупке жилья (максимальная сумма возврата НДФЛ — 13% от 2 млн. рублей = 260 тыс. рублей), либо сумма уплаченного подоходного налога превышала 260 тыс. рублей.

Вернуть больше, чем уплачено НДФЛ за 3 предыдущих года нельзя!

В чем разница между дифференцированными и аннуитетными платежами? Какой лучше выбрать?

Как упоминалось выше, при аннуитетных платежах вы каждый месяц платите равные суммы

Платеж складывается из начисленных процентов и части основного долга. На начальном этапе погашения кредита большая часть оплачиваемой суммы — это именно проценты, а долг погашается совсем незначительно. И только после того, как проценты банку почти погашены, доля основного долга в платеже начинает увеличиваться.

Минусы схемы:

При досрочном погашении в первой половине срока оказывается, что основной долг закрыт лишь на 15–20%.

Плюсы схемы:

Татьяна Кирик назвала неизменность единственным преимуществом аннуитетных платежей. Заемщик всегда точно знает, сколько он должен заплатить в следующих раз.

При дифференцированных платежах

основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются ежемесячно на остаток долга. Поэтому изначально большой ежемесячный платеж постепенно уменьшается.

Минусы схемы:

Постоянно меняющаяся сумма платежа.
Суммы, которые заемщик будет платить в первые месяцы будут больше, чем при аннуитетной схеме. Поэтому, чтобы получить кредит на таких условиях, платежеспособность заемщика должна быть выше — примерно на 20–25%, чем у того, кто погашает кредит равными платежами.

Плюсы схемы:

При такой схеме вы меньше переплачиваете. Особенно сильно это заметно при больших суммах и сроках кредита.

Впрочем, по словам Татьяны Кирик, дифференцированные платежи встречаются редко, потому что банки их не любят.

Подойдет ли квартира под ипотеку?

Покупая квартиру в ипотеку, лучше заранее всё проверить и убедиться, подойдет выбранное жилье или нет. Банк не обязан проверять вашу квартиру! ⠀ Банку важны только два фактора:

Сможете ли вы платить ипотечный долг;
По какой цене можно оперативно продать квартиру, если вы не справитесь с первым пунктом.

Что можно проверить самостоятельно?

Наличие/отсутствие обременения — в Росреестре

Банк, конечно, увидит обременения, но перед передачей аванса/задатка сами проверьте этот пункт. Это может сильно изменить ход сделки или сделать ее невозможной.

Иначе дадите аванс/задаток, потратите деньги и время на оценку квартиры, и потом сюрприз будет. Встречал я в своей практике такое — когда люди и не подозревали, что на их квартиры наложены ограничения/аресты.

Информацию о прописанных и выписанных людях

Банк просит справку о прописанных, но в подробности не углубляется. Опять же, знаю случай когда купили квартиру в ипотеку, а в ней были прописаны мама с ребенком. И после сделки им некуда было выписываться.

Покупателя ждали долгие судебные разбирательства, а ипотеку он платил каждый месяц.

Информацию о сроке владения квартирой — в выписке ЕГРН

Если продавец квартиры владеет ею недавно, нужно посмотреть историю переходов права собственности. Очень редко право собственности меняют просто так.

Данные о сносе, расселении, капитальном ремонте — в местном муниципалитете
Возраст дома и конструктивные особенности — в техпаспорте квартиры или, если речь о Москве и Санкт-Петербурге, через онлайн-сервисы Wikimapia, «Тип дома»⠀

Что дальше?

Для сделки банк запросит документы и проверит, соответствует ли квартира требованиям. ⠀ Примерный список документов для проверки:

справка БТИ
выписка ЕГРН
копии удостоверений личности всех собственников
копия нотариально заверенного согласия супруга собственника
выписка из паспортного стола о прописанных гражданах
документы об оплате услуг ЖКХ ⠀ Желательно, чтобы на момент сделки в квартире никто не был прописан.

Далее банк проверяет:

рыночную стоимость жилья (заказывая оценку в оценочной компании)
чистоту будущей сделки (поверхностно) ⠀ И если квартира проверку проходит, одобряет ипотеку.