Регистрация и оформление займа под залог недвижимости

В чем особенности займа от частного лица? Где срочно взять займ под залог деревенской недвижимости? Какими способами можно оформить договор займа под залог недвижимости?

Вам нужна крупная сумма денег, но с кредитной историей – косяки или банку недостаточно вашего уровня платежеспособности? Есть хороший способ успокоить службу финансовой безопасности – предложить в качестве обеспечения ценное имущество. В нашем случае – недвижимость.

На связи Денис Кудерин – финансовый эксперт журнала «ХитёрБобёр». Я расскажу, как правильно брать займ под залог недвижимости, какие требования банки и прочие финансовые компании выдвигают к жилым и нежилым объектам, и почему опасно отдавать собственность в залог частным лицам.

Давайте отложим все дела и настроимся на вдумчивое чтение – в финале статьи вас ждёт обзор банков с выгодными кредитными условиями плюс объективный взгляд на самые распространённые мифы о залоговом кредитовании.

Ген богатства: 4-дневный бесплатный онлайн-тренинг

За 4 дня вы научитесь методике мышления миллионеров, которая поможет увеличить доход, закрыть долги, найти дело “по душе”

Участвовать

Займ под залог недвижимости – сумма, проценты, требования к заемщику

Отдавать недвижимость в залог опытные люди советуют лишь в случаях, когда нет других вариантов раздобыть нужную сумму денег.

Сами банки позиционируют займы под залог жилья как один из самых безопасных видов кредита, но риск потерять квартиру или дом в случае неуплаты – тяжёлый психологический груз, к которому не все готовы.

Вероятность нежелательного развития событий усиливается, когда вы имеете дело не с банками, а с МФО, ломбардами и частными кредиторами. На рынке кредитования вне банковского сектора полно мошенников и аферистов всех мастей, которые используют настолько хитроумные схемы обмана, что на удочку попадаются даже бывалые заёмщики.

Однако если вы имеете дело с надёжным банком или организацией с безупречной репутацией, займ под залог недвижимости открывает заманчивые финансовые перспективы.

Перечислю основные преимущества таких займов:

доступны более солидные суммы, чем по обычному потребительскому кредиту, — до 30 млн рублей и более;
увеличиваются сроки кредитования – от 5 до 20 лет;
упрощается процедура оформления – с вас не требуют справку о доходах и другие дополнительные документы;
снижается процентная ставка на 3-5%;
займы под ликвидный залог доступны клиентам с плохой кредитной историей.

В качестве обеспечения подойдёт любая недвижимость, на которую есть спрос на рынке. В залог берут не только квартиры в новостройках, но и дома, коттеджи, дачи, земельные участки, даже коммерческую недвижимость.

Вы имеете право предложить кредиторам в качестве гарантии даже жилой дом в деревне, если он в отличном состоянии, имеет все необходимые коммуникации, а участок оформлен в собственность по всем правилам.
Требования к деревенской недвижимости более строгие, чем к городской, но понять банки можно. Их интересуют действительно ликвидные строения, которые легко продать в случае, если заёмщик не выполнит своих долговых обязательств.

У банков нет изначального намерения лишить вас жилья, тем более того, в котором вы проживаете. Залог им нужен для гарантии возврата кредита, не более. Но есть организации, имеющие приоритетной целью именно отъём недвижимости у граждан.

Эти фирмы называют себя по-разному – инвестиционными компаниями, брокерами, ломбардами. Но под вывеской скрываются мошенники. Их цель – воспользоваться финансовой неграмотностью клиента или его безвыходным положением.

Отсюда идеальные, почти фантастические кредитные условия – без проверок, всем желающим, по одному документу и т.д.

Мой совет
Прежде чем иметь дело с компанией, не имеющей банковского статуса, проверьте её по всем возможным каналам, включая сайт Налоговой службы. А ещё лучше воспользоваться профессиональной юридической помощью.

Важный момент: не надейтесь, что получите займ под залог квартиры или дома, равный реальной стоимости объекта. В лучшем случае вам дадут сумму в 60-70% от рыночной цены. Это ещё один способ кредиторов нивелировать свои риски.

Теперь перечислю ситуации, когда займ под залог – действительно разумный вариант кредитования:

Вы не трудоустроены официально. Вы фрилансер, удалённый сотрудник, свободный художник. Вы не сможете предоставить банку справку о доходах или трудовую книжку. В этом случае обеспечение будет дополнительной гарантией возврата долга.
Деньги нужны срочно, прямо сейчас. Нет времени собирать справки и ждать решения банка на выдачу потребительского кредита. С залогом займ оформят быстрее, не настаивая на предоставлении дополнительных документов.
Плохая кредитная история. Чтобы исправить нехорошую кредитную историю, нужно время – месяцы и годы. А с залогом на погрешности КИ банки закроют глаза. Что касается ломбардов, МФО и частников, то их вообще мало интересует история ваших прошлых займов.

Но далеко не всякую недвижимость у вас возьмут в качестве обеспечения. В следующем разделе читайте о требованиях кредиторов к объектам залогов.

На что обратить внимание?

По сути, ломбарды в случае залога недвижимости копируют банк, но не являются таковым. Такие компании не отличаются терпением в случае просрочки платежей, так как запас их прочности меньше чем у банков. Им трудно долго ждать возврата денег по платежу, указанному в договоре.

В случае с ломбардами, опасность заключается в отсутствии проверки финансового состояния и жесткого контроля со стороны. По этим причинам клиенты иногда забывают, что оплата должна поступать на счет организации четко из месяца в месяц. Задержка на месяц, игнорирование возврата и толкают данные финансовые институты на реализацию заложенного имущества.

Конечно, получение кредита в ломбарде в обход банка — довольно рискованное предприятие. Но, несмотря на все сложности, в некоторых ситуациях это оказывается выгодным предприятием. Главное преимущество такого вида кредитования заключается в том, что сделка происходит в течение одного дня. А для ломбарда основным пунктом заявки является объект залога, а не кредитная история, размер зарплаты или возраст заемщика.

Какую недвижимость нельзя использовать в качестве залога

Кредиторам нужны ликвидные объекты, на которые есть спрос. Если это жилые квартиры и дома, они должны быть введены в эксплуатацию и пригодны к проживанию. Если это коммерческие здания, то к ним должны быть подведены все необходимые инженерные коммуникации.

Ещё одно обязательное условие: залоговый объект должен находиться в полноправной собственности заёмщика. Займ под залог доли в квартире выдают далеко не все банки. Чтобы взять такой кредит, придётся потратить массу времени и сил.

Есть недвижимость, которую не возьмут в качестве обеспечения ни при каких условиях. Если ваш объект принадлежит к одной из трёх категорий, представленных ниже, ищите другие способы разжиться наличностью.

1) Аварийная недвижимость

В залог не берут квартиры и дома, в которых текут потолки, катастрофически неисправна сантехника, не работают батареи отопления, трескаются стены и пол.

Квартиры в аварийных и подлежащих сносу домах не пригодны в качестве залога

Если здание пригодно для проживания, но подлежит сносу, им тоже никто не заинтересуется. Это и понятно: вряд ли найдётся покупатель на дом, который в скором времени снесут.

Пример
В Москве на момент написания статьи из-за программы реновации в залог не принимают жильё в многоквартирных домах, построенных до 1975 года, даже если квартира в идеальном состоянии. В рамках проекта в столице собираются снести 8 000 объектов.

2) Помещение, где зарегистрированы несовершеннолетние

Жильё, где зарегистрированы или проживают на законных основаниях несовершеннолетние граждане, – это всегда дополнительные сложности для судебного делопроизводства. Банки однозначно не берут в залог квартиры и дома, в числе собственников которых есть дети или внуки заёмщика.

3) Неприватизированная недвижимость

Неприватизированное жильё не подлежит законной продаже, а значит, банкам и прочим кредитным организациям такая собственность не нужна.

Возникнут сложности, если в числе собственников квартиры есть отказники от приватизации, поскольку такие лица имеют право на бессрочное проживание на своей жилплощади.

4) Заложенная или арестованная недвижимость

Если на недвижимость наложен судебный арест или она выступает предметом спора с другими лицами (допустим, в деле о наследстве), такой объект не подходит для залога.

Не пытайтесь скрыть статус объекта от кредиторов, они всё равно выяснят его по своим каналам. После этого вам не только откажут в займе, но и занесут в чёрный список.

ТОП-3 проверенных способа оформления займа под залог

С юридической точки зрения займ и кредит – не равнозначные понятия.

Займ – устный или письменный договор между юридическими или физическими лицами. Бывают денежные и неденежные займы, в то время как кредиты выдаются только деньгами. Часто займ возвращают весь целиком в срок, определённый предварительной договорённостью.
Кредит – это частный случай займа, соглашение, заключённое обязательно в письменной форме. Кредит предполагает отдачу долга с процентами, при этом деньги возвращают по частям, а не сразу.

Однако даже банковские работники нередко называют кредиты займами и наоборот. Большой ошибки в этом нет, если при этом в договорах и прочих документах используются юридически корректные термины.

Теперь рассмотрим все варианты оформления недвижимости в качестве залога по кредитам и займам.

Способ 1. Сотрудничество с банком

Самый безопасный и надёжный способ.

В серьёзных банках и условия оформления кредитов серьёзные, но зато клиент получает гарантию сохранности объекта. При условии, конечно, что он будет исправно платить.

Требования к заёмщикам:

Возраст от 21 до 65 – в некоторых банках верхняя планка выше. В Совкомбанке, у которого к пенсионерам особое отношение, займ выдадут и 85-летним гражданам.
Трудоустройство – желательно, чтобы оно было официальным.
Постоянная регистрация – не менее полугода в одном населённом пункте. Банки не доверяют людям, часто меняющим местожительство.
Доход – в размере, превышающем сумму ежемесячного платежа хотя бы вполовину. Справку 2-НДФЛ требуют не все банки. Тот же Совкомбанк использует другие методы проверки платежеспособности.

В банках самые длительные сроки кредитования – до 25 лет. При этом квартира остаётся в вашем распоряжении. Вы имеете право жить в ней, делать ремонт, даже сдавать в аренду с позволения банка. НЕЛЬЗЯ продавать, менять, дарить жильё, проигрывать в карты и взрывать.

Способ 2. Обращение в микрофинансовые организации

Микрофинансовые компании не требуют справок о доходах, не уделяют большого внимания кредитной истории. Требования к объектам тоже более мягкие, чем в банках. Достаточно минимального пакета документов.

Другие плюсы МФО:

займ выдают на любые цели;
при необходимости аванс выдадут уже через несколько часов после обращения;
гибкий график погашения долга – клиент сам решает, когда платить;
принимают объекты, от которых отказались банки – квартиры на последних и первых этажах, жильё в непрестижных районах.

Минусов тоже хватает: высокие процентные ставки, уменьшенные сроки кредита, выше риск потерять жильё.

Способ 3. Частное кредитование

К услугам частника обращаются те, кому отказали банки и МФО из-за нехорошей кредитной истории или по другим причинам. Частный инвестор выдаст займ под залог земельного участка, квартиры, офиса или склада без всяких справок и проверок.

Недостатки:

высокие процентные ставки;
небольшой срок погашения;
повышается риск мошенничества со стороны кредитодателя.

Не буду рассказывать о мошеннических схемах – это тема для отдельной статьи. Скажу лишь, что вы рискуете не только остаться без денег, но и без залога. Есть альтернативный способ – найти частника через профессионального брокера. Но брокеры тоже бывают аферистами.

Законные и незаконные варианты

Если ломбард работает честно, то в соответствии с законом «О ломбардах», необходимо заполнить залоговый билет и договор займа. Они оформляются в двух экземплярах. Документы должны быть номерными и с указанием реквизитов. Данные договора залога вносят в реестр заложенного имущества. В договоре обязательно указывают:

наименование объекта;
оценочную стоимость;
сумму кредита;
проценты по займу;
срок, предоставленный на погашение.

Прописывается также условие, что заемщик имеет право выкупить свою собственность, уплатив проценты и штраф за просрочку до момента продажи ломбардом предмета заема. Перед оформлением договора всегда проверяется, застраховано ли имущество. Хотя не все ломбарды настаивают на этом, а это является существенной экономией.

Существуют также различные схемы лжеломбардов.

Бывает, что из наименования организации убирают слово «ломбард». Займы же выдают от имени постороннего лица (индивидуального предпринимателя либо компании).
Выдача займов оформляется от лица комиссионного магазина, в особенности, если владелец ломбарда и магазина – одно лицо. В этом случае оформляют договор комиссии, а сам ломбард предоставляет для проверки нулевую отчетность.
Организации, вообще не состоящие в реестре, осуществляют сделки. В таком случае предлагают заключить закупочные акты с правом последующего выкупа, или оформляют договор купли-продажи вместо договора займа и залога. Такие компании привлекают клиентов низкими процентными ставками и яркой рекламой.

В результате незаконных действий подобного рода нарушаются права потребителя. Представление же населения о ломбардах значительно искажается.

Как взять займ под залог недвижимости – пошаговая инструкция

Итак, если у вас есть варианты выбора, то предпочтительнее иметь дело с крупным банком – так надёжнее. Но независимо от того, какой способ займа вы выбрали, документы на объект лучше подготовить заранее, поскольку они понадобятся при любом раскладе.

Пользуйтесь пошаговой инструкцией – она поможет вам избежать самых распространённых ошибок заёмщиков.

Шаг 1. Выбираем банк и программу кредитования

Не жалейте времени на поиск и отбор наиболее выгодных и подходящих лично вам предложений. Банки – конкурирующие организации, поэтому стараются максимально разнообразить свои программы. Ваша задача – воспользоваться этим обстоятельством с выгодой для своего кармана.

На какие критерии обращаем особое внимание:

опыт работы банка;
место в рейтинге от независимых рейтинговых агентств;
отзывы на форумах и специализированных сайтах;
финансовые показатели компании;
актуальные новости.

Если ваш выбор – МФО, ищите сведения о компании в госреестре таких организаций и на сайте Налоговой службы.

Шаг 2. Подготавливаем документы и подаем заявку

От заёмщика банку понадобится паспорт, второй документ (СНИЛС, ИНН, военный билет, водительские права и т.д.), справка 2-НДФЛ (по требованию), копия трудовой книжки или трудового договора.

Документы на предмет залога:

свежая выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности;
технические бумаги на объект;
договор основания, доказывающий, что недвижимость получена законным путём – куплена, унаследована, приобретена в результате приватизации;
кадастровый паспорт;
межевой и кадастровый план, если объект – земельный участок;
справка об отсутствии обременений, долгов по ЖКХ и за прочие услуги.

Другие документы – по требованию банка или иной организации.

Помните банковское правило на все случаи жизни: чем больше документов вы предоставляете, тем ниже процентная ставка.

Шаг 3. Дожидаемся оценки недвижимости

У собственника есть 2 пути: заказать самостоятельную оценку либо дождаться банковской.

В первом случае вам придётся заплатить за процедуру из своего кармана, но зато результат будет более объективным. Не забывайте, что акт оценки действителен лишь в течение 6 месяцев. Если не успеете оформить залог в этот срок, придётся заказывать процедуру повторно.

Наш совет: займитесь поиском независимой оценочной компании самостоятельно

Второй способ – дешевле. Банк или МФО оценят объект самостоятельно, но в интересах компаний – занизить стоимость объекта. А если учесть, что клиент и так получает лишь 50-60% от реальной цены жилья, выгода от такой оценки будет и вовсе сомнительной.

Шаг 4. Заключаем кредитный договор

Кредитный договор – это основа сделки, её альфа и омега. От этого документа зависит ваше финансовое будущее на много лет вперёд.

Вы ведь не хотите платить больше, чем рассчитывали и ожидали изначально? И проклинать тот день, когда вам в голову пришла «гениальная» идея связать свою судьбу с кредитной компанией?

Уверен, что не хотите. Потому читать договор будем внимательно. И не пропустим пункты под названиями «особые условия» и «примечания» — часто в них сокрыта ценная (для заёмщика) информация.

Банковские работники обязаны разъяснить вам все неясные моменты – но лишь в том случае, если вы сами их об этом попросите. Сотрудники не будут забегать вперёд по собственной инициативе. Спасение утопающих – дело… сами знаете чьих рук.

Важнейшие места:

итоговая процентная ставка;
наличие комиссионных за оформление договора, обслуживание и финансовые операции;
условия досрочного погашения задолженности;
правила начисления штрафов;
обязанности сторон.

Мало кто так делает, но совет хороший – дайте прочесть договор профессиональному юристу. Для многих людей бюрократический язык банковских документов – китайская грамота. В некоторые формулировки непросто въехать даже после многократного прочтения.

Шаг 5. Получаем деньги и погашаем задолженность

Осталось получить деньги – наличкой или переводом на карту – и возвращать долг согласно графику платежей. Банки обязательно выдают такой график каждому клиенту. В типичных случаях от вас требуется ежемесячно и без просрочек вносить равные суммы.

Внимание! Если пользуетесь электронными системами или переводите деньги со счёта другого банка, учитывайте комиссию. А лучше выбирайте такой вариант, который не требует уплаты комиссионных.

Азбука финансов в коротком ролике:

Где получить займ под залог недвижимости – обзор ТОП-5 популярных банков

Отдать недвижимость в качестве обеспечения по кредиту – не самый целесообразный и не единственный способ занять денег у банка.

Если вам срочно нужна относительно небольшая сумма в пределах 300-750 тыс. руб., то проще заказать кредитную карту. У таких продуктов есть беспроцентный период использования, в течение которого вы имеете право покупать товары и снимать деньги без комиссии.

Топ-5 от «Бобра» поможет с выбором банка.

1) Совкомбанк

Совкомбанк – займы под залог квартир, частных домов с участками и без, нежилой и коммерческой недвижимости. Банк рассмотрит даже вариант блокированной застройки.

Базовая ставка по кредитам с залогом – от 18,9%. Максимальная сумма займа – 30 млн рублей. Срок – до 10 лет. Справка 2-ндфл – не обязательна. Пенсионерам – льготные условия.

2) ВТБ Банк Москвы

ВТБ Банк Москвы – деньги наличными с залогом и без залога. Доступны потребительские кредиты на сумму до 3 млн рублей сроком до 5 лет. Особые условия для зарплатных клиентов, работников сферы образования и здравоохранения, госслужащих, сотрудников правоохранительных и налоговых органов.

Базовая ставка – от 13,9% годовых. При оформлении заявки через сайт ответ приходит через 15 минут. Если решение положительное, вас вызовут в ближайший филиал банка с оригиналами документов.

3) Тинькофф Банк

Тинькофф Банк – выгодные предложения по кредитным картам. Вы получите кредитку в день обращения, если банк устроит ваш уровень платежеспособности. Карту «Тинькофф-Платинум» оформят, выпустят и доставят на дом бесплатно.

Год обслуживания стоит 590 рублей. Кредитный лимит – 300 000 руб. В течение 55 дней проценты не начисляются. Более того, до 30% за покупки возвращается на карту в виде баллов.

4) Альфа-Банк

Альфа-Банк предлагает желающим десятки кредитных программ. Если срочно нужны деньги, а рисковать квартирой вы не хотите, просто закажите кредитную карту «Альфы». Их здесь несколько разновидностей с лимитами от 300 000 рублей до 1 млн. Банк предлагает рекордные сроки беспроцентного кредитования – от 60 до 100 дней.

Доступны и традиционные потребительские кредиты до 3 млн руб. Для зарплатных клиентов – суммы больше, а ставки – ниже.

5) Ренессанс Кредит

Ренессанс-Кредит – потребительские кредиты по 4 программам на сумму до 700 000 и кредитные карты с лимитом до 200 000 руб. Годовая ставка при займе на карту – 24,9% годовых, но 50 дней проценты не снимаются. За выпуск и обслуживание карты «Ренессанс» денег не берёт.

При обращении через сайт банк принимает решение в течение дня. Если ответ – «да», вы получите карту в ближайшем отделении.

Сравните банковские тарифы и сделайте свой выбор:

№БанкиСтавка, в %Сумма, руб.1От 18,9От 300 000 до 30 млн2От 13,9До 3 млн319,9 по карте, 14,9 за кредит наличнымиДо 300 000 на карту, до 1 млн по обычному кредиту423,99 – ставка по кредитной карте, от 14,9 – по обычному кредиту наличнымиДо 750 000 на карту, до 3 млн по обычному кредиту524,9 по займам на карту, 14,9 – по обычным кредитамДо 200 000 на карту, до 700 000 наличными

Что делать после сделки?

Для выплаты процентов по кредиту составляется график платежей. Чтобы не было проблем нужно ему четко следовать. Если же платеж просрочили, нужно как можно скорее закрыть задолженность.

Имущество можно вернуть только тогда, когда будет возвращена сумма займа и выплачены проценты за каждый день пользования ею.

Справка! Если долг не возвращен в срок, ломбард имеет право продать имущество, но не раньше, чем через месяц по истечению срока договора.

Опасно ли брать займ под залог недвижимости – 3 главных мифа о залоговом кредитовании

Займы под залог не так страшны, как их малюют. Если вы имеете дело с надёжными банками, внимательно читаете договор, платите точно по графику – вашей недвижимости ничего не грозит.

Пришла пора объективно взглянуть на самые живучие обывательские мифы о залоговом кредитовании.

Миф 1. Мою недвижимость заберут сразу после заключения договора

Залог – это гарантия для банка, что вы вернёте ему деньги. Лишать вас жилья никто не намеревается. Более того, даже если вы не сможете выплачивать долг, банк не заберёт вашу квартиру до судебного решения.

У вас есть полное право уладить вопрос мирным путём – попросить отсрочку или кредитные каникулы, заказать процедуру реструктуризации долга, в конце концов – инициировать процедуру банкротства.

Миф 2. Все кредитные договоры содержат невыгодные пункты мелким шрифтом

Солидным банкам нет нужды наживаться на финансовой безграмотности клиентов. Условия в таких учреждениях максимально прозрачны и однозначны.

А вот в МФО и ломбардах вам действительно могут подсунуть соглашения, где есть пункты со звёздочками и набранные петитом. Читать их надо с юристом наперевес.

Миф 3. Я оформлю договор, но не получу денег

Опять же, всё зависит от кредитора. Если связались с частником, можете и не получить. А если имеете дело с банками, то такой вариант почти невозможен: договор подтверждается финансовым документом о выдаче денег – банковской выпиской о переводе средств, расходным кассовым документом и т.д.

Какие документы выдают на руки?

По закону, ломбард выдает на руки один экземпляр кредитного договора, один экземпляр залогового договора и кассовый чек или кассовый ордер. Наличие этих документов обязательно. На документах должны быть реквизиты, печать и подпись от лица ломбарда.

Эти документы служат подтверждением сделки между кредитором и его клиентом и регулируют права и обязанности сторон. В кредитном договоре прописаны условия предоставления залога, а залоговый — отражает условия в отношении залогового объекта. Кассовый ордер – доказательство погашения кредита.